Σε ολόκληρη την Κύπρο υπάρχουν ιδιοκτησίες που δεν ανήκουν εξολοκλήρου σε ένα άτοµο, αλλά σε πολλά. Ο κύριος λόγος είναι η κληρονοµική µεταβίβαση. Ένας γονιός που έχει µια ιδιοκτησία, συνηθίζει να την µεταβιβάζει στα παιδιά του σε ίσα μερίδια. Το καθεστώς συνιδιοκτησίας, όµως, δηµιουργεί διάφορα προβλήµατα και περιορίζει τις αναπτυξιακές δυνατότητες του τεµαχίου. Σε περίπτωση που κανένας ιδιοκτήτης δεν είναι διατεθειμένος να πωλήσει το μερίδιό του σε άλλο συνιδιοκτήτη, η µόνη λύση για να αποκτήσει την πλήρη κυριότητα του µεριδίου που του αναλογεί είναι ο κάθετος ή και ο οριζόντιος διαχωρισµός.

Ο διαχωρισµός είναι η διαδικασία αδειοδότησης μέσω της οποίας δύο η περισσότεροι ιδιοκτήτες μπορούν να μοιράσουν την ιδιοκτησία τους. Μέσω του διαχωρισµού, ο κάθε συνιδιοκτήτης μπορεί να αποκτήσει ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας. Αυτό σημαίνει ότι μπορεί να εκµεταλλεύεται και να καρπούται την ιδιοκτησία του ανεξάρτητα, χωρίς την έγκριση άλλων. Υπάρχουν δύο τέτοιες περιπτώσεις διαχωρισμού με αρκετές διαφορές µεταξύ τους: η απόκτηση του τίτλου μετά από κάθετο διαχωρισμό και η απόκτηση τίτλου µετά από οριζόντιο διαχωρισµό. Αναφέρεται, αρχικά, ότι ο κάθετος και οριζόντιος διαχωρισμός ακολουθούν τις διαδικασίες αδειοδότησης όπως κάθε ανάπτυξη. Στο άρθρο αυτό, αναλύεται ο  κάθετος και ο οριζόντιος διαχωρισμός, οι υποκατηγορίες τους, οι διαφορές μεταξύ τους και τα αναπτυξιακά δικαιώματα που προσφέρονται στον ιδιοκτήτη της ακίνητης περιουσίας που προκύπτει.

Κάθετος Διαχωρισμός

Ο κάθετος διαχωρισμός αντιστοιχεί στον διαχωρισµό της γης αλλά και των οικοδοµών που υπάρχουν σε αυτή. Ο κάθετος διαχωρισμός δημιουργεί δύο ή και περισσότερα νέα τεμάχια (οικόπεδα) στη θέση του παλιού, καθώς και ανεξάρτητες κατοικίες. Το σημαντικό είναι ότι ο ιδιοκτήτης µε τον κάθετο διαχωρισμό αποκτά ξεχωριστό τίτλο για το τεμάχιο του και οποιοδήποτε κτίριο περιλαμβάνεται σε αυτό. Χαρακτηριστικά παραδείγματα κάθετου διαχωρισμού είναι η διαίρεση γεωργικής γης, ο διαχωρισμός γης σε οικόπεδα και ο διαχωρισμός ενός υφιστάμενου οικοπέδου σε δυο “μισά”.

Στην περίπτωση διαχωρισµού γεωργικής γης χρησιµοποιείται συχνά η ορολογία “διαίρεση”. Η γη διαιρείται σε μικρότερα τμήματα, χωρίς την παραχώρηση οποιουδήποτε τμήματος για δημοσία χρήση όπως συμβαίνει με τα οικιστικά τεμάχια. Αναλόγως του είδους της γεωργικής γης, υπάρχουν ορισμένα ελάχιστα εμβαδά στα οποία μπορεί να διαχωριστεί.

• οι φυτείες μπορούν να έχουν ελάχιστη έκταση 1338 τετραγωνικά μετρά, δηλαδή µια “σκάλα”.
• Η γη που αρδεύεται από εποχιακή πηγή νερού μπορεί να έχει ελάχιστη έκταση 2676 τετραγωνικά µέτρα, δηλαδή δυο “σκάλες”.
• Η ξηρική γη µπορεί να έχει ελάχιστη έκταση 6689 τετραγωνικά µέτρα, δηλαδή πέντε “σκάλες”.
• Στις περιοχές όπου έχει διενεργηθεί γεωργικός αναδασµός οι πιο πάνω εκτάσεις διπλασιάζονται.

Διαχωρισμός γης σε οικόπεδα

Αποτελεί την διαδικασία οικοπεδοποίησης ενός τεμαχίου. Το τεμάχιο, παρόλο που μπορεί να είναι σε οικιστική ζώνη, εάν δεν έχει οικοπεδοποιηθεί, δεν μπορεί να αναπτυχθεί. Οικοπεδοποίηση σημαίνει παραχώρηση µέρους της γης προς δημόσιο όφελος. Τέτοια παραχώρηση μπορεί να είναι για δημιουργία οδικού δικτύου και δηµόσιων χώρων πρασίνου Σε πολλές περιπτώσεις δεν Θα απαιτηθεί άμεσα παραχώρηση στο δημόσιο, αλλά σίγουρα Θα μπει ως Όρος πάνω στην πολεοδομική και οικοδοµική άδεια Η παραχώρηση αυτή ανέρχεται συχνά στο συνολικό ποσοστό του 30 µε 35%. Ακόμα και ένα µόνο οικόπεδο να προκύπτει από το αρχικό τεμάχιο, σύµφωνα µε την νέα νομοθεσία, Θα πρέπει πρώτα να οικοπεδοποιηθεί.

Διαχωρισμός σε µισά οικόπεδα

Οι οικονομικές ανάγκες των περισσότερων πολιτών δεν τους επιτρέπει την κατοχή ολόκληρου οικοπέδου. Για τον λόγο αυτό η πολεοδομία και το κτηματολόγιο επιτρέπει τον διαχωρισμό ενός υφιστάμενου οικοπέδου σε δυο μισά. Η διαδικασία αυτή εγκρίνεται βάσει του άρθρου 29(8) του περί Εγγραφής Ακίνητης ιδιοκτησίας Νόμου. Ο διευθυντής του κτηματολογίου είναι ο αρμόδιος για να εγκρίνει τον διαχωρισμό. Για να εγκριθεί Θα πρέπει η οικοδοµή να έχει λάβει πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Ο κάθε ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να αξιοποιήσει το εν λόγω δικαίωμα µια φορά στην ζωή του.

Ο Οριζόντιος Διαχωρισμός

Μέσα από την εμπειρία µας σε υποθέσεις νομιμοποίησης υφιστάμενων µη αδειούχων οικοδομών έχουμε διαπιστώσει τα απεριόριστα προβλήματα που μπορεί να προκύψουν μέχρι την τελική τους νομιμοποίηση και τιτλοφόρησης. Οι διαδικασίες διαχωρισμού και νομιμοποίησης προσθηκοµετατροπών αντιμετωπίζονται ενιαία από τις Αρμόδιες Αρχές. Μια παρανομία του συνιδιοκτήτη σου σε βρίσκει και εσένα συνένοχό, από την στιγμή που δεν υπάρχει οποιαδήποτε απόδειξη που διαχωρίζει την ιδιοκτησία σας. Εφόσον δεν υπάρχει οποιαδήποτε γραπτή απόδειξη, η Αρμόδια Αρχή βλέπει όλους τους ιδιοκτήτες ως συνιδιοκτήτες τόσο της γης όσο και των οικοδομών επί αυτής.

Οι υποθέσεις αδυναμίας διαχωρισμού των συνιδιοκτησιών είναι πολλές. Το ελλιπές νομοθετικό πλαίσιο και η διαιώνιση των προβλημάτων των συνιδιοκτησιών ωθεί τις Αρμόδιες Αρχές να νίπτουν τας χείρας τους. Έτσι, αφήνονται πολλές υποθέσεις σε εκκρεμότητα και η διαιώνισή τους οδηγεί αναγκαστικά στην νομική οδό. Το παράξενο είναι ότι οι Αρμόδιες Αρχές δείχνουν να ανέχονται τους παρανομούντες ιδιοκτήτες εις βάρος των νομότυπων. Αυτό συμβαίνει, γιατί δεν κινούνται αυτεπάγγελτα εναντίον στους παρανομούντες ιδιοκτήτες, ενώ σε περίπτωση που το κάνουν, παραπέμπονται στο δικαστήριο όλοι οι συνιδιοκτήτες ανεξαιρέτως. Από την άλλη, μέχρι πρόσφατα δεν μπορούσες να καταθέσεις άδεια για διαχωρισμό, εάν δεν ήταν σύμφωνος ο συνιδιοκτήτης σου και η έγκριση του απαιτείτο σε όλα τα στάδια της αδειοδότησης, από την υποβολή της αίτησης μέχρι και το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Η οποιαδήποτε ένσταση του συνιδιοκτήτη, δικαιολογημένη ή µη, ήταν ικανή να παγώσει τις διαδικασίες νομιμοποίησης.

Ο κίνδυνος των κοινόκτητων – αδιαχώριστων οικοδομών

Το να παραμένεις συνιδιοκτήτης μιας αδιαχώριστης οικοδομής εγκυμονεί κινδύνους. Το πρώτο είναι ότι το μερίδιο που διαθέτεις δεν είναι εξασφαλισμένο και καθορίζεται ως επί το πλείστων βάσει του μεριδίου επί του τίτλου ιδιοκτησίας.

Ποιος είναι ο κίνδυνος του να µην διαχωριστεί µία συνιδιοκτησία;

Δεν μπορώ να τονίσω αρκετά το πιο κάτω γεγονός. Εάν μια ιδιοκτησία δεν διαχωριστεί τότε οποιαδήποτε οικοδομή βρίσκεται επί της ιδιοκτησίας θεωρείται βάσει νόμου ότι ανήκει εξίσου σε όλους τους ιδιοκτήτες του τεμαχίου. Αυτό σημαίνει ότι εάν ο ένας ιδιοκτήτης έχει οικοδομήσει δύο διαμερίσματα σε μια ιδιοκτησία ενώ ο άλλος ιδιοκτήτης ένα διαμέρισμα, μέχρι αυτά τα διαμερίσματα να διαχωριστούν, είτε κάθεται είτε οριζόντια, οι δύο ιδιοκτήτες έχουν από μισό  μερίδιο και στα τρία διαμερίσματα.

Υπάρχουν περιπτώσεις που λόγω διαφωνιών και παρεξηγήσεων οι συνιδιοκτήτες δεν συμφωνούν στον διαχωρισμό. Αυτό πολλές φορές γίνεται και κακόβουλα, λόγω του ότι ορισμένοι συνιδιοκτήτες εποφθαλμιούν δικαιώματα σε ιδιοκτησία την οποία δεν οικοδομήσαν µε δικά τους έξοδα. Δυστυχώς οι Αρμόδιες Αρχές δεν προβαίνουν σε προτάσεις για το πως μπορούν να επιλυθούν τέτοιες “αμφιλεγόμενες” περιπτώσεις. Τέτοιες πράξεις αδικαιολόγητης άρνησης για διαχωρισμό αποτελούν ξεκάθαρο δόλο για κάρπωση ξένης ιδιοκτησίας.

Υπάρχουν πλέον διαδικασίες που επιτρέπουν την μονομερή κατάθεση αίτησης για Ανέγερση ή προσΘηκομετατροπή οικοδομής µε το Άρθρο 90 καθώς και για μονομερή Αίτηση για Διαχωρισμό μέσω του Άρθρου 91. Δηλαδή ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης μπορεί να αιτηθεί για διαχωρισμό χωρίς τις υπογραφές των συνιδιοκτητών του. Οι συνιδιοκτήτες μπορούν να υποβάλουν ένσταση σε περίπτωση που θεωρούν ότι πλήττονται τα δικαιώματα τους. Και πάλι όμως εδώ η Αρμόδια Αρχή θα πρέπει να πιέσει προς μια λύση η οποία θα διαχωρίζει µε οποιονδήποτε τρόπο την ιδιοκτησία. Οι χρονοβόρες καθυστερήσεις μπορούν να επηρεάσουν την αξιοποίηση της ιδιοκτησίας όπως την ανάπτυξη της, την πώληση της η την ενοικίαση της.

Πώς εξασφαλίζεις τα ιδιοκτησιακά σου δικαιώματα;

Είναι εύκολο να αντιληφθείς ότι εάν αφήσεις αδιαχώριστη την ιδιοκτησία σου, Θα χάσει αξία. Ο λόγος είναι ότι δεν θα μπορείς να την εκμεταλλευτείς µε τον βέλτιστο τρόπο, µε τον τρόπο που εσύ θα ήθελες, και για να το κάνεις αυτό θα πρέπει να λύσεις τα νομικά προβλήματα που την αφορούν. Τα προβλήματα θα αντιμετωπιστούν όταν να νομιμοποιήσεις την οικοδομή σου ή τιτλοποιήσεις την οικιστική σου μονάδα ο ειδικός που Θα σε βοηθήσει είναι ο Αρχιτέκτονας και αυτό επειδή:

• Γνωρίζει την Πολεοδομική Νομοθεσία.
• Είναι ο νομικός υπεύθυνος για την ορθή υποβολή των πολεοδομικών και οικοδομικών Αιτήσεων µε σκοπό τον διαχωρισμό ή την νομιμοποίηση των προσθηκοµετατροπών.
• Έχει αντίληψη των γεωμετρικών δυνατοτήτων του τεμαχίου ή της οικοδομής και μπορεί να σκεφτεί λύσεις για ικανοποίηση πολεοδομικών απαιτήσεων ή των δυνατοτήτων διαχωρισμού
• Μπορεί να προδιαγράψει οικονομικές κατασκευαστικές λύσεις για πιθανές προσθήκες που ίσως απαιτηθούν.
• Γνωρίζει τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμο.

Αναλυτικά, οι υπηρεσίες που θα χρειαστείς από τον Αρχιτέκτονα είναι:

• Αρχιτεκτονική αποτύπωση της υφισταμένης κατάστασης και ψηφιοποιήση των υφισταμένων σχεδίων.
• Συναντήσεις µε αρμόδιους λειτουργούς.
• Μελέτη των υφιστάμενων αδειών/φακέλων της ιδιοκτησίας.
• Μελέτες για τις αναγκαίες προσθηκομετατροπές ή για τον επιθυμητό διαχωρισμό
• Κατάθεση των Πολεοδομικών αιτήσεων , Οικοδομικών Αιτήσεων και αιτήσεων του Κτηματολογίου.