ΚΑΘΕΤΟΣ ΚΑΙ ΟΡΙΖΟΝΤΙΟΣ ΔΙΑΧΩΡΙΣΜΟΣ – Τι ειναι και ποια η Διαδικασια του.

Σε ολόκληρη την Κύπρο υπάρχουν ιδιοκτησίες που δεν ανήκουν εξολοκλήρου σε ένα άτοµο, αλλά σε πολλούς. Ο κύριος λόγος είναι η κληρονοµική µεταβίβαση. Ένας γονιός που έχει µια ιδιοκτησία συνηθίζει να την µεταβιβάζει στα παιδιά του σε ίσα μερίδια. Το καθεστώς συνιδιοκτησίας όµως δηµιουργεί διάφορα προβλήµατα και περιορίζει τις αναπτυξιακές δυνατότητες του τεµαχίου. Σε περίπτωση που κανένας ιδιοκτήτης δεν είναι διατεθειμένος να πωλήσει το μερίδιο του σε άλλο συνιδιοκτήτη, η µόνη λύση για να αποκτήσει την πλήρη κυριότητα του µεριδίου που του αναλογεί είναι ο κάθετος ή/και ο οριζόντιος διαχωρισµός.

Ο διαχωρισµός είναι η διαδικασία αδειοδότησης μέσω της οποίας δύο η περισσότεροι ιδιοκτήτες μπορούν να μοιράσουν την ιδιοκτησία τους. Με του διαχωρισµού ο κάθε ένας από τους συνιδιοκτήτες μπορεί να αποκτήσει ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας. Αυτό σημαίνει ότι μπορεί να εκµεταλλεύεται και να καρπούται την ιδιοκτησία του ανεξάρτητα, χωρίς την έγκριση άλλων Υπάρχουν δύο τέτοιες περιπτώσεις διαχωρισμού με αρκετές διαφορές µεταξύ τους: η απόκτηση του τίτλου μετά από κάθετο διαχωρισμό και η απόκτηση τίτλου µετά από οριζόντιο διαχωρισµό.

Να πούμε αρχικά ότι ο κάθετος και οριζόντιος διαχωρισμός ακολουθούν τις διαδικασίες αδειοδότησης όπως κάθε ανάπτυξη. Θα μιλήσουμε για τον κάθετο και οριζόντιο διαχωρισμό, τις υποκατηγορίες τους, τις διαφορές μεταξύ τους και τα αναπτυξιακά δικαιώματα που προσφέρουν στον ιδιοκτήτη της ακίνητης περιουσίας που προκύπτει.

Κάθετος Διαχωρισμός

Ο κάθετος διαχωρισμός αντιστοιχεί στον διαχωρισµό της γης αλλά και των οικοδοµών που υπάρχουν σε αυτή. Ο κάθετος διαχωρισμός δημιουργεί δύο ή και περισσότερα νέα τεμάχια (οικόπεδα) στη θέση του παλιού, καθώς και ανεξάρτητες κατοικίες. Το σημαντικό είναι ότι ο ιδιοκτήτης µε τον κάθετο διαχωρισμό αποκτά ξεχωριστό τίτλο για το τεμάχιο του και οποιοδήποτε κτίριο περιλαμβάνεται σε αυτό. Χαρακτηριστικά παραδείγματα κάθετου διαχωρισμού είναι η διαίρεση γεωργικής γης, ο διαχωρισμός γης σε οικόπεδα και ο διαχωρισμός ενός υφιστάμενου οικοπέδου σε δυο “μισά”.

Διαίρεση ή διαχωρισµός γεωργικής γης

Στην περίπτωση διαχωρισµού γεωργικής γης χρησιµοποιείται συχνά η ορολογία “διαίρεση”. Η γη διαιρείται σε μικρότερα τμήματα, χωρίς την παραχώρηση οποιουδήποτε τμήματος για δημοσία χρήση όπως συμβαίνει με τα οικιστικά τεμάχια. Αναλόγως του είδους της γεωργικής γης, υπάρχουν ορισμένα ελάχιστα εμβαδά στα οποία μπορεί να διαχωριστεί.

• οι φυτείες μπορούν να έχουν ελάχιστη έκταση 1338 τετραγωνικά μετρά, δηλαδή µια “σκάλα”.
• Η γη που αρδεύεται από εποχιακή πηγή νερού μπορεί να έχει ελάχιστη έκταση 2676 τετραγωνικά µέτρα, δηλαδή δυο “σκάλες”.
• Η ξηρική γη µπορεί να έχει ελάχιστη έκταση 6689 τετραγωνικά µέτρα, δηλαδή πέντε “σκάλες”.
• Στις περιοχές όπου έχει διενεργηθεί γεωργικός αναδασµός οι πιο πάνω εκτάσεις διπλασιάζονται.

Διαχωρισμός γης σε οικόπεδα

Αποτελεί την διαδικασία οικοπεδοποίησης ενός τεμαχίου. Το τεμάχιο, παρόλο που μπορεί να είναι σε οικιστική ζώνη, εάν δεν έχει οικοπεδοποιηθεί, δεν μπορεί να αναπτυχθεί. Οικοπεδοποίηση σημαίνει παραχώρηση µέρους της γης προς δημόσιο όφελος. Τέτοια παραχώρηση μπορεί να είναι για δημιουργία οδικού δικτύου και δηµόσιων χώρων πρασίνου Σε πολλές περιπτώσεις δεν Θα απαιτηθεί άμεσα παραχώρηση στο δημόσιο, αλλά σίγουρα Θα μπει ως Όρος πάνω στην πολεοδομική και οικοδοµική άδεια Η παραχώρηση αυτή ανέρχεται συχνά στο συνολικό ποσοστό του 30 µε 35%. Ακόμα και ένα µόνο οικόπεδο να προκύπτει από το αρχικό τεμάχιο, σύµφωνα µε την νέα νομοθεσία, Θα πρέπει πρώτα να οικοπεδοποιηθεί.

Διαχωρισμός σε µισά οικόπεδα

Οι οικονομικές ανάγκες των περισσότερων πολιτών δεν τους επιτρέπει την κατοχή ολόκληρου οικοπέδου. Για τον λόγο αυτό η πολεοδομία και το κτηματολόγιο επιτρέπει τον διαχωρισμό ενός υφιστάμενου οικοπέδου σε δυο μισά. Η διαδικασία αυτή εγκρίνεται βάσει του άρθρου 29(8) του περί Εγγραφής Ακίνητης ιδιοκτησίας Νόμου. Ο διευθυντής του κτηματολογίου είναι ο αρμόδιος για να εγκρίνει τον διαχωρισμό. Για να εγκριθεί Θα πρέπει η οικοδοµή να έχει λάβει πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Ο κάθε ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να αξιοποιήσει το εν λόγω δικαίωμα µια φορά στην ζωή του.

Ο Οριζόντιος Διαχωρισμός

Οριζόντιος διαχωρισµός αφορά σε διαχωρισµό οικοδομών, αλλά όχι και σε διαχωρισμό γης. Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου αποκτά τίτλο ιδιοκτησίας για το ακίνητο του, το οποίο στην περίπτωση αυτή ονομάζεται “µονάδα” και το αντίστοιχο μερίδιο στην κοινόκτητη ιδιοκτησία, δηλαδή το ενιαίο οικόπεδο. Αυτό σημαίνει ότι παρόλο που είσαι ο αποκλειστικός ιδιοκτήτης της οικιστικής μονάδας, όσον αφορά στην γη είσαι συνιδιοκτήτης µε τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες. Έτσι, για οποιαδήποτε εργασία αφορά σε κοινόκτητο τµήµα της οικοδοµής ή του τεμαχίου, απαιτείται η έγκριση των συνιδιοκτητών σου. Έτσι, δηµιουργούνται αρκετοί αναπτυξιακοί περιορισμοί και άλλα προβλήµατα που μπορείς να διαβάσεις παρακάτω.

Για τον περιορισμό των προβλημάτων αυτών και τον καλύτερο καθορισμό των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων του κάθε ενός εκ των ιδιοκτητών Θα πρέπει ο Σύμβουλος – Αρχιτέκτονας – Μελετητής να καθορίσει τα εξής:

• Πως Θα διαµοιραστεί ο τυχόν ανεξάντλητος συντελεστής δόμησης
• Ποιοί θα είναι οι κοινόκτητοι χώροι
• Ποιοί θα είναι οι ιδιόκτητοι χώροι
• Σε ποιούς χώρους θα υπάρχει καθεστώς ιδιοχρησίας.
• Πως Θα ικανοποιηθούν οι χώροι στάθμευσης κάθε μονάδας ώστε να λειτουργούν όσον το περισσότερο αυτόνομα

Επομένως, το είδος του διαχωρισμού που εφαρμόζεται σε µια ιδιοκτησία επηρεάζει σε μεγάλο βαθµό τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα που δημιουργεί και καθορίζει την αξία των ιδιοκτησιών που προκύπτουν. Η υλοποίηση του διαχωρισμού ξεκινάει µε τις απαραίτητες αιτήσεις στις Αρμόδιες Αρχές.

—————————————————————————————————————————————

Αίτηση για Διαχωρισμό

Η διαδικασία του διαχωρισμού ακολουθεί όπως είπαμε την Διαδικασία Αδειοδότησης όπως κάθε είδος ανάπτυξης. Αυτό σημαίνει ότι πιθανόν να απαιτηθούν πολλές αιτήσεις μέχρι την τελική Έγκριση των νέων τεμαχίων ή μονάδων που προκύπτουν. Η ορθή ανάπτυξη μιας ιδιοκτησίας θα πρέπει να ικανοποιήσει τις προϋποθέσεις αυτές από την αρχή, δηλαδή από το στάδιο της Μελέτης και του Σχεδιασμού. Έτσι, προσφέρεται η μεγαλύτερη δυνατή ανεξαρτησία για τους μελλοντικούς χρήστες της. Στην περίπτωση όμως των υφιστάμενων οικοδομών, θα πρέπει να επιλυθούν τα προβλήματα νομιμοποίησης των προσΘηκοµετατροπών της οικοδομής παράλληλα µε το ζήτημα του διαχωρισμού, καθώς οι Αρμόδιες Αρχές τα αντιμετωπίζουν ενιαία. Με λίγα λόγια, δεν μπορείς να διαχωρίσεις μια ιδιοκτησία εάν πρώτα δεν αποτελεί μια νομότυπη οικοδομή.

Οι αιτήσεις για διαχωρισμό γίνονται τόσο στις πολεοδομικές Αρχές όσο και στις οικοδομικές Αρχές (Έπαρχος Λευκωσίας, Λεμεσού κοκ). Υπάρχουν αιτήσεις για διαχωρισμό και µέσω του κτηματολογίου, νοουμένου ότι ζητείται και η άποψη της πολεοδομίας και των οικοδομικών Αρχών. Υπάρχουν αρκετές προϋποθέσεις για την έγκριση του διαχωρισμού από τις Αρμόδιες Αρχές. Αξίζει να αναφερθεί ότι ο κάθετος διαχωρισμός χρειάζεται πολεοδομική Άδεια, εκτός των περιπτώσεων όπου αφορά σε διαχωρισμό μισού οικοπέδου ενώ ο οριζόντιος διαχωρισμός χρειάζεται μόνο την οικοδομική Άδεια. Τα έντυπα που χρειάζονται για τις εν λόγω διαδικασίες είναι τα πιο κάτω:

Αίτηση για πολεοδομική Άδεια: ΕΑ2- Διαίρεση γης ή κατασκευή δρόμου

Αίτηση για Οικοδομική Άδεια: Έντυπο 2 – Άδεια Διαχωρισμού γης, οικοδομής ή κατασκευή δρόμου

Διαχωρισμός Ακίνητης Περιουσίας και αναπτυξιακά Δικαιώματα

Μέσα από την εμπειρία µας σε υποθέσεις νομιμοποίησης υφιστάμενων µη αδειούχων οικοδομών έχουμε διαπιστώσει τα απεριόριστα προβλήματα που μπορεί να προκύψουν μέχρι την τελική τους νομιμοποίηση και τιτλοφόρησης. Οι διαδικασίες διαχωρισμού και νομιμοποίησης προσθηκοµετατροπών αντιμετωπίζονται ενιαία από τις Αρμόδιες Αρχές. Μια παρανομία του συνιδιοκτήτη σου σε βρίσκει και εσένα συνένοχό, από την στιγμή που δεν υπάρχει οποιαδήποτε απόδειξη που διαχωρίζει την ιδιοκτησία σας. Εφόσον δεν υπάρχει οποιαδήποτε γραπτή απόδειξη, η Αρμόδια Αρχή βλέπει όλους τους ιδιοκτήτες ως συνιδιοκτήτες τόσο της γης όσο και των οικοδομών επί αυτής.

Οι υποθέσεις αδυναμίας διαχωρισμού των συνιδιοκτησιών είναι πολλές. Το ελλιπές νομοθετικό πλαίσιο και ή διαιώνιση των προβλημάτων των συνιδιοκτησιών ωθεί τις Αρμόδιες Αρχές να νίπτουν τας χείρας τους. Έτσι, αφήνονται πολλές υποθέσεις σε εκκρεμότητα και η διαιώνιση τους οδηγεί αναγκαστικά στην νομική οδό. Το παράξενο είναι ότι οι Αρμόδιες Αρχές δείχνουν να ανέχονται τους παρανομούντες ιδιοκτήτες εις βάρος των νομότυπων Αυτό συμβαίνει γιατί δεν κινούνται αυτεπάγγελτα εναντίον στους παρανομούντες ιδιοκτήτες, ενώ σε περίπτωση που το κάνουν, παραπέμπονται στο δικαστήριο όλοι οι συνιδιοκτήτες ανεξαιρέτως. Από την άλλη, μέχρι πρόσφατα δεν μπορούσες να καταθέσεις άδεια για διαχωρισμό εάν δεν ήταν σύμφωνος ο συνιδιοκτήτης σου. και η έγκριση του απαιτείτο σε όλα τα στάδια τής αδειοδότησης, από την υποβολή της αίτησης μέχρι και το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης Η οποιαδήποτε ένστασή του συνιδιοκτήτη, δικαιολογημένη ή µη, ήταν ικανή να παγώσει τις διαδικασίες νομιμοποίησης,

Ο κίνδυνος των κοινόκτητων – αδιαχώριστων οικοδομών

Το να παραμένεις συνιδιοκτήτης μιας αδιαχώριστης οικοδομής εγκυμονεί κινδύνους. Το πρώτο είναι ότι το μερίδιο που διαθέτεις δεν είναι εξασφαλισμένο και καθορίζεται ως επί το πλείστων βάσει του μεριδίου επί του τίτλου ιδιοκτησίας.

Ποιος είναι ο κίνδυνος του να µην διαχωριστεί µία συνιδιοκτησία;

Δεν μπορώ να τονίσω αρκετά το πιο κάτω γεγονός. Εάν μια ιδιοκτησία δεν διαχωριστεί τότε οποιαδήποτε οικοδομή βρίσκεται επί της ιδιοκτησίας θεωρείται βάσει νόμου ότι ανήκει εξίσου σε όλους τους ιδιοκτήτες του τεμαχίου. Αυτό σημαίνει ότι εάν ο ένας ιδιοκτήτης έχει οικοδομήσει δύο διαμερίσματα σε μια ιδιοκτησία ενώ ο άλλος ιδιοκτήτης ένα διαμέρισμα, μέχρι αυτά τα διαμερίσματα να διαχωριστούν, είτε κάθεται είτε οριζόντια, οι δύο ιδιοκτήτες έχουν από μισό  μερίδιο και στα τρία διαμερίσματα.

Υπάρχουν περιπτώσεις που λόγω διαφωνιών και παρεξηγήσεων οι συνιδιοκτήτες δεν συμφωνούν στον διαχωρισμό. Αυτό πολλές φορές γίνεται και κακόβουλα, λόγω του ότι ορισμένοι συνιδιοκτήτες εποφθαλμιούν δικαιώματα σε ιδιοκτησία την οποία δεν οικοδομήσαν µε δικά τους έξοδα. Δυστυχώς οι Αρμόδιες Αρχές δεν προβαίνουν σε προτάσεις για το πως μπορούν να επιλυθούν τέτοιες “αμφιλεγόμενες” περιπτώσεις. Τέτοιες πράξεις αδικαιολόγητης άρνησης για διαχωρισμό αποτελούν ξεκάθαρο δόλο για κάρπωση ξένης ιδιοκτησίας.

Υπάρχουν πλέον διαδικασίες που επιτρέπουν την μονομερή κατάθεση αίτησης για Ανέγερση ή προσΘηκομετατροπή οικοδομής µε το Άρθρο 90 καθώς και για μονομερή Αίτηση για Διαχωρισμό μέσω του Άρθρου 91. Δηλαδή ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης μπορεί να αιτηθεί για διαχωρισμό χωρίς τις υπογραφές των συνιδιοκτητών του. Οι συνιδιοκτήτες μπορούν να υποβάλουν ένσταση σε περίπτωση που θεωρούν ότι πλήττονται τα δικαιώματα τους. Και πάλι όμως εδώ η Αρμόδια Αρχή θα πρέπει να πιέσει προς μια λύση η οποία θα διαχωρίζει µε οποιονδήποτε τρόπο την ιδιοκτησία. Οι χρονοβόρες καθυστερήσεις μπορούν να επηρεάσουν την αξιοποίηση της ιδιοκτησίας όπως την ανάπτυξη της, την πώληση της η την ενοικίαση της.

Πως εξασφαλίζεις τα ιδιοκτησιακά σου δικαιώματα;

Είναι εύκολο να αντιληφθείς ότι εάν αφήσεις αδιαχώριστη την ιδιοκτησία σου, Θα χάσει αξία. Ο λόγος είναι ότι δεν θα μπορείς να την εκμεταλλευτείς µε τον βέλτιστο τρόπο, µε τον τρόπο που εσύ θα ήθελες, και για να το κάνεις αυτό θα πρέπει να λύσεις τα νομικά προβλήματα που την αφορούν. Τα προβλήματα θα αντιμετωπιστούν όταν να νομιμοποιήσεις την οικοδομή σου ή τιτλοποιήσεις την οικιστική σου μονάδα ο ειδικός που Θα σε βοηθήσει είναι ο Αρχιτέκτονας και αυτό επειδή:

• Γνωρίζει την Πολεοδομική Νομοθεσία.
• Είναι ο νομικός υπεύθυνος για την ορθή υποβολή των πολεοδομικών και οικοδομικών Αιτήσεων µε σκοπό τον διαχωρισμό ή την νομιμοποίηση των προσθηκοµετατροπών.
• Έχει αντίληψη των γεωμετρικών δυνατοτήτων του τεμαχίου ή της οικοδομής και μπορεί να σκεφτεί λύσεις για ικανοποίηση πολεοδομικών απαιτήσεων ή των δυνατοτήτων διαχωρισμού
• Μπορεί να προδιαγράψει οικονομικές κατασκευαστικές λύσεις για πιθανές προσθήκες που ίσως απαιτηθούν.
• Γνωρίζει τον περί Ακίνητης ιδιοκτησίας Νόμο.

Αναλυτικό, οι υπηρεσίες που θα χρειαστείς από τον Αρχιτέκτονα είναι:

• Αρχιτεκτονική αποτύπωση της υφισταμένης κατάστασης και ψηφιοποιήση των υφισταμένων σχεδίων.
• Συναντήσεις µε αρμόδιους λειτουργούς.
• Μελέτη των υφιστάμενων αδειών/φακέλων της ιδιοκτησίας.
• Μελέτες για τις αναγκαίες προσθηκομετατροπές ή για τον επιθυμητό διαχωρισμό
• Κατάθεση των Πολεοδομικών αιτήσεων , Οικοδομικών Αιτήσεων και αιτήσεων του κτηματολογίου.