Серпень 2026Читати статтю
Вартість будівництва будинку на Кіпрі, 2026
Скільки коштує побудувати будинок на Кіпрі у 2026 році — ставка за м², повний розрахунок бюджету від ділянки до ключів і те, від чого цифра насправді залежить.
Аналітика
Як працює ПДВ на нерухомість на Кіпрі у 2026 році — 5% чи 19%?
Коротко
Нове житло на Кіпрі оподатковується ПДВ, і у 2026 році діють дві ставки: знижена 5% на перші 130 м² і перші €350 000 вартості основного житла та стандартна 19% понад ці межі — або на весь об'єкт, якщо його площа забудови перевищує 190 м² чи вартість перевищує €475 000. Опинитися з правильного боку цих порогів — одне з найбільших окремих рішень у будівельному бюджеті на Кіпрі, і воно ухвалюється на етапі проєктування, а не після завершення будівництва.
Нижче — точні ставки й пороги, різниця між площею забудови та критою площею, на якій помиляється більшість покупців, хто має право на пільгу, як насправді отримати ставку 5% і яке місце ПДВ посідає поряд із землею та зборами за передачу права власності. Це пояснення того, як працюють правила, а не податкова консультація — свою позицію підтверджуйте в Податковому департаменті Кіпру або в ліцензованого консультанта.
Дві ставки ПДВ та їхні пороги (2026)
Кіпр застосовує ПДВ до нового житла за діапазонами. Знижена ставка дає реальну економію на житлі, у якому ви житимете, але вона умовна й обмежена, а понад жорстку межу зникає повністю.
| Позиція щодо ПДВ | Ставка | Умова (2026) |
|---|---|---|
| Знижена ставка — основне житло | 5% | Перші 130 м² площі забудови та перші €350 000 вартості |
| Стандартна ставка — понад знижений діапазон | 19% | Площа та вартість понад 130 м² / €350 000 |
| Жодної пільги | 19% на весь об'єкт | Якщо загальна площа забудови перевищує 190 м² або загальна вартість перевищує €475 000 |
| Земля під забудову | 19% | Стандартна ставка, якщо ділянку продають у межах підприємницької діяльності; приватний продаж ділянки поза системою ПДВ натомість обкладається зборами за передачу права власності |
Діапазони працюють як сходи. Для житла, що має право на пільгу, перші 130 м² і €350 000 оподатковуються за ставкою 5%, а решта — за 19%. Перетніть будь-яку із зовнішніх меж — 190 м² або €475 000, — і весь об'єкт повертається до ставки 19%, включно з частиною, яка інакше мала б право на пільгу. Саме тут і зосереджені справжні гроші.
Пороги вимірюються площею забудови
Найчастіше неправильно тлумачене слово в правилах ПДВ — «площа». Показники 130 м² і 190 м² — це площа забудови, тобто площа, дозволена коефіцієнтом забудови у вашому дозволі на планування та архітектурних кресленнях. Це не крита площа, яку наводять у рекламному буклеті і яка може включати веранди, криті парковки та інші приміщення.
- Площа забудови — те, що дозволяють дозвіл і коефіцієнт забудови, і те, за чим вимірює Податковий департамент.
- Крита площа — те, що показують рекламні матеріали, часто більша.
Податковий департамент звіряється із затвердженими архітектурними кресленнями, тож ставку визначає цифра на кресленнях зі штампом. Житло, яке рекламують як «160 м²», може опинитися по будь-який бік порогу 130 м² залежно від того, як рахують його площу забудови, а вілла «195 м²» може вже перевищувати межу 190 м².
Хто має право на ставку 5%
Знижена ставка свідомо вузька. Її створено для людей, які забезпечують житлом себе, і наведені нижче умови це гарантують.
- Фізична особа, яка купує або будує для власного користування, — не компанія.
- Основне й постійне місце проживання, у якому ви живете самі, — не будинок для відпочинку, не житло для оренди й не інвестиційний об'єкт: вони оподатковуються за ставкою 19%.
- Зобов'язання використовувати житло як основне щонайменше десять років.
- Вік від 18 років на дату подання заяви.
- Відсутність сертифіката на знижену ставку за попередні десять років. Володіння іншою нерухомістю не позбавляє права на пільгу. Позбавляє його вже отримана знижена ставка в межах десятирічного періоду, але й це не назавжди: зніміть попереднє житло з реєстрації, поверніть різницю в 14% пропорційно до років його використання — і можна подати нову декларацію.
- Право на пільгу мають фізичні особи як з ЄС, так і з-поза ЄС, зокрема іноземні покупці, які переїжджають на Кіпр, за умови дотримання інших вимог.
Пільгові площі, повернення пільги та звільнені передачі
Ширші пільги діють у двох випадках. Особи з інвалідністю мають право на пільгу щодо більшої площі, а сім'ї з чотирма й більше дітьми отримують додатково 15 м² пільгової площі на кожну дитину після третьої.
Якщо житло перестає бути вашим основним місцем проживання раніше ніж через десять років, про це слід повідомити Податкового комісара протягом 30 днів і повернути різницю в 14% пропорційно до невикористаних років. Від цього звільнено дві передачі: передачу повнолітній дитині, яка раніше не користувалася пільгою і житиме там, та спадкування в разі смерті.
Для покупця, який переїжджає й будує постійне житло, це саме той профіль, для якого створено ставку. Для другого будинку біля моря закладайте в бюджет 19% із самого початку.
Як насправді отримати ставку 5%
Знижена ставка ніколи не застосовується автоматично. Її надають на підставі сертифіката, і доки сертифікат не видано, продавець або підрядник зобов'язаний виставляти рахунки за ставкою 19%.
- 1
Отримайте податковий ідентифікаційний номер і обліковий запис Tax For All
Податковий ідентифікаційний номер — обов'язкова умова для будь-якої процедури з ПДВ, і обліковий запис TFA має бути прив'язаний до нього. Якщо є співзаявник або подружжя, податковий номер потрібен кожному.
- 2
Подайте декларацію через Tax For All
Декларація про застосування зниженої ставки ПДВ при купівлі або будівництві житла подається в електронному вигляді через систему TFA Податкового департаменту. 1 липня 2026 року департамент оприлюднив оновлені роз'яснення щодо TFA та сертифіката про затвердження.
- 3
Подайте до передачі житла або заселення
Декларацію потрібно подати до того, як ви вступите у володіння. Якщо її подано із запізненням, Закон 55(I)/2024 дозволяє Податковому комісару прийняти декларацію до дванадцяти місяців після вступу у володіння, але лише якщо затримку обґрунтовано відсутністю на Кіпрі, хворобою або іншою причиною, яку комісар визнає поважною.
- 4
Надайте підтвердні документи
На практиці це договір купівлі-продажу або будівельний договір зі штампом, поданий до Земельного кадастру; дозвіл на планування або на будівництво із затвердженими кресленнями; документи, що посвідчують особу; і підтвердження наміру проживати в житлі. Десятирічне зобов'язання є частиною самої декларації.
- 5
Дочекайтеся сертифіката, перш ніж хтось виставить рахунок за ставкою 5%
Забудовник або підрядник може застосовувати знижену ставку лише після письмового затвердження. Платежі, здійснені до цього, оподатковуються за ставкою 19%, а переплата зараховується або повертається відповідно до договору.
Для того, хто будує сам, послідовність важить більше, ніж для покупця. Сертифікат має бути на руках до того, як підрядник почне виставляти рахунки, тож йому місце в графіку проєкту поряд із заявою на дозвіл.
ПДВ, земля та збори за передачу права власності разом
Попередні перевірки самого Податкового департаменту варто пройти до подання: податковий номер у заявника та будь-якого співзаявника, прив'язаний обліковий запис TFA, відсутність інших заяв на розгляді чи збережених у чернетці, а за наявності попереднього сертифіката на знижену ставку — сплив його десятирічного строку.
ПДВ не існує окремо. Разом із ним змінюються ще дві пов'язані статті витрат, і разом вони змінюють розрахунок на користь нового будівництва чи купівлі вторинного житла.
- Земля під забудову обкладається ПДВ 19%, якщо її продають у межах підприємницької діяльності. Ділянка, куплена в забудовника або продавця, що веде господарську діяльність, оподатковується за стандартною ставкою — окремо від зниженої ставки на житло, яке ви потім збудуєте. Ділянка, куплена приватно у фізичної особи, яка не діє в межах підприємницької діяльності, перебуває поза системою ПДВ і натомість обкладається зборами за передачу права власності, тож у будь-якому разі з'ясуйте статус продавця щодо ПДВ, перш ніж складати бюджет.
- Якщо нараховується ПДВ, збори за передачу права власності не стягуються взагалі. Продаж, що оподатковується ПДВ за ставкою 5% чи 19%, звільнено від зборів за передачу права власності. Якщо ПДВ не нараховується, як під час перепродажу, збори за передачу права власності сплачуються за встановленою законом шкалою зі знижкою 50% (PwC, «Огляд податків світу — Кіпр»).
- Це звільнення не абсолютне. Якщо Земельний кадастр оцінить ринкову вартість вище за ціну з ПДВ, збори можуть нарахувати на різницю, тож зберігайте рахунки продавця з ПДВ і підтвердження оплати.
Нове будівництво обкладається ПДВ без зборів за передачу права власності, а перепродаж — без ПДВ, але зі зборами за половинною шкалою. Що вийде дешевше, залежить від конкретного об'єкта, і цей розрахунок варто зробити, перш ніж обирати. Гербовий збір у ньому вже не фігурує — його скасовано для договорів щодо нерухомості з 1 січня 2026 року Законом 239(I)/2025.
Приклад розрахунку: де вілла втрачає пільгу
Цифри роблять цей обрив наочним. Візьмімо приклади будинків, використані в посібниках про вартість будівництва в містах.
| Житло | Площа забудови | Знижена ставка? | Результат щодо ПДВ |
|---|---|---|---|
| Компактне основне житло | ≤ 130 м² | Так, повністю | 5% на весь об'єкт (у межах порогу вартості) |
| Будинок середнього розміру | 131–190 м² | Частково | 5% на перші 130 м² / €350 000, 19% понад це |
| Велика вілла | > 190 м² | Ні | 19% на все будівництво |
Площа забудови
≤ 130 м²Компактне основне житло5% на весь об'єкт, у межах порогу вартості.
131–190 м²Будинок середнього розміру5% на перші 130 м² / €350 000, 19% понад це.
> 190 м²Велика вілла19% на все будівництво. Від пільги не лишається нічого.
Середній діапазон — той, який часто не помічають: на позначці 130 м² пільга не вимикається, а розділяється. Третій діапазон — там, де вона зникає повністю, причому для всього об'єкта, а не лише для перевищення. Свою позицію підтверджуйте в Податковому департаменті Кіпру; це пояснення правил, а не податкова консультація.
Вілла на 200 м² чи 250 м² — стандартні приклади в посібниках про вартість будівництва в Лімасолі та Пафосі — уже перевищує межу 190 м², тож це будівництво зі ставкою 19%, а не 5%. Рішення про те, де проєкт опиниться відносно 190 м², — таке ж бюджетне, як і архітектурне.
Дати та перехідні пільги
Правила щодо першого житла реформовано Законом 42(I)/2023, чинним з 16 червня 2023 року. До нього знижена ставка поширювалася на перші 200 м² площі забудови без обмеження загальної площі чи вартості — саме тому давніші проєкти на папері можуть виглядати зовсім інакше.
Для проєктів, що опинилися між двома режимами, досі діє перехідний шлях. Якщо заяву на дозвіл на планування подано до 31 жовтня 2023 року, старе правило 200 м² ще може застосовуватися, а Закон 109(I)/2026 (Офіційна газета, 24 квітня 2026 року) продовжив цей період. Згідно з оголошенням Податкового департаменту від 4 травня 2026 року:
| Статус дозволу на будівництво | Кінцевий строк подання декларації |
|---|---|
| Видано до 31 грудня 2024 року | 15 червня 2026 року — первісний строк залишається |
| Видано після 1 січня 2025 року або ще не видано | 31 грудня 2026 року |
Пільга доступна5% застосовується до перших 130 м² і перших €350 000, понад це — 19%.
Пільги немає19% застосовується до всього об'єкта — знижений діапазон не зменшується, він зникає.
Загальна вартість понад €475 000 має той самий наслідок незалежно від площі. Кожен із цих критеріїв окремо скасовує пільгу.
Показано окремо від діапазонів вище, бо працює інакше: перші два діапазони — це розподіл, а тут — перемикач. Він визначається кресленнями.
Що змінюється 1 вересня 2026 року
1 вересня 2026 року набувають чинності дві поправки, і обидві важливі для кожного, хто планує строки купівлі чи ремонту.
Нові критерії першого облаштування та першого використання визначатимуть, чи вважається об'єкт новим для цілей ПДВ. Житло, у якому вже проживали або яке систематично використовувалося, перестає бути першим постачанням, а оцінка залежить від характеру та регулярності такого використання, а не лише від підключення до комунальних мереж. Зберігайте документи щодо дозволів, затверджені креслення, договір і будь-які докази проживання чи здачі в оренду.
Окремо знижена ставка 5% на ремонт і відновлення наявного приватного житла застосовуватиметься лише за умови, що житлу щонайменше три роки і воно використовувалося щонайменше 18 місяців. Умова про 18 місяців — нова й прямо прописана.
Поріг — це проєктне рішення
ПДВ на нерухомість на Кіпрі у 2026 році зрозумілий, щойно ясні дві цифри: 5% на перші 130 м² і €350 000 основного житла, 19% понад це — і 19% на все, якщо проєкт перевищує 190 м² або €475 000. Ставку визначають креслення, вимірюють за площею забудови, а отримують через декларацію, яку потрібно подати до заселення.
Оскільки ПДВ визначається на етапі проєктування, йому місце в бюджеті з першого ескізу. Саме на цьому ґрунтуються наша послуга з кошторису та техніко-економічного обґрунтування і хаб для інвесторів і девелоперів. Скільки коштує саме будівництво, дивіться в матеріалі про вартість будівництва будинку на Кіпрі.
Поширені запитання
Ставка ПДВ 5% діє на перші 130 м² чи на весь будинок?
На перші 130 м² площі забудови та перші €350 000 вартості; решта оподатковується за ставкою 19%. Якщо площа забудови житла перевищує 190 м² або вартість перевищує €475 000, знижена ставка втрачається повністю, і 19% застосовується до всього об'єкта.
Чи обкладається ПДВ вторинне житло на Кіпрі?
Як правило, ні. ПДВ застосовується до нового житла, що продається вперше. Перепродаж не обкладається ПДВ, але за нього сплачуються збори за передачу права власності за встановленою законом шкалою зі знижкою 50%. Нове житло, що оподатковується ПДВ, звільнено від зборів за передачу права власності, тож вигідніший варіант залежить від конкретного об'єкта.
Чи може іноземний покупець отримати ставку ПДВ 5%?
Так, право на пільгу мають фізичні особи як з ЄС, так і з-поза ЄС, за умови, що житло є їхнім основним і постійним місцем проживання, вони використовують його як основне щонайменше десять років і воно не виходить за межі 130 м² / €350 000 та 190 м² / €475 000. Право на пільгу підтверджуйте в Податковому департаменті Кіпру.
Поріг ПДВ вимірюється критою площею чи площею забудови?
Площею забудови — площею, встановленою коефіцієнтом забудови в дозволі та кресленнях, а не критою площею з буклета, яка може включати веранди й парковку. Завжди перевіряйте площу забудови за дозволом, перш ніж розраховувати на певну ставку ПДВ.
Чи діє ставка 5% на будівництво будинку на власній землі?
Може діяти — для постійного основного житла в межах порогів, але сама земля обкладається ставкою 19%, якщо продавець діє в межах підприємницької діяльності, а знижену ставку потрібно заявити через декларацію в Tax For All до заселення. Великий будинок, збудований власними силами, з площею забудови понад 190 м² повністю оподатковується за ставкою 19%.
Джерела
- Закон 42(I)/2023 · Закон 55(I)/2024 · Закон 109(I)/2026 · Закон 239(I)/2025Реформована схема для першого житла, дискреційне право щодо запізнілого подання, продовжений перехідний період і скасування гербового збору для договорів щодо нерухомості.
- Податковий департамент КіпруРоз'яснення щодо Tax For All (1 липня 2026 року) та оголошення про перехідний період (4 травня 2026 року).
- PwC — Огляд податків світу: КіпрСтавки та взаємодія зі зборами за передачу права власності; дані станом на 18 серпня 2026 року.
- KPMG КіпрПодатковий огляд щодо кінцевих строків перехідного періоду, травень 2026 року.
Читайте також
Інші статті
Усі статтіСерпень 2026Читати статтю
Як отримати дозвіл на будівництво на Кіпрі
Два дозволи, потрібні для будівництва на Кіпрі, хто видає їх після реформи 2024 року, як працює прискорена процедура і скільки насправді триває кожен етап.
Червень 2026Читати статтю
Преміальні вілли Лімасола: цінові діапазони, 2026
Розбір за районами: де насправді перебувають ціни на люксові вілли в Лімасолі цього року — і чому верхній сегмент ринку зріс швидше за середній, а вхідний преміальний сегмент майже не змінився.