Κατά την ανέγερση ή αγορά καινούργιας κατοικίας στην Κύπρο, συχνά διαφημίζεται πως η πράξη θα υπόκειται στο μειωμένο συντελεστή 5% Φόρου Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ), σε αντίθεση με τον κανονικό συντελεστή του 19%.

Πράγματι, υπάρχει η δυνατότητα μια καινούργια κατοικία στην Κύπρο να υπόκειται σε μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ. Το δελτίο αυτό εξηγεί τις πρόνοιες και προϋποθέσεις που πρέπει να τηρούνται, προκειμένου μια συναλλαγή ανέγερσης ή αγοράς νέας κατοικίας να υπόκειται στο μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5%. Οι πρόνοιες για συναλλαγές παράδοσης ή ανέγερσης κατοικίας που υπόκεινται στο μειωμένο συντελεστή 5% ΦΠΑ περιγράφονται στον Πίνακα Γ του Πέμπτου Παραρτήματος των περί ΦΠΑ νόμων της Κύπρου.

Σήμερα ο μειωμένος συντελεστή ΦΠΑ μπορεί να χρησιμοποιηθεί από δικαιούχο πρόσωπο, που ορίζεται ως κάθε φυσικό πρόσωπο το οποίο:
• έχει συμπληρώσει το 18ο έτος της ηλικίας του κατά την ημερομηνία υποβολής της αίτησηςμειωμένου συντελεστή,
• προτίθεται να χρησιμοποιεί την κατοικία για την οποία υποβάλλει αίτηση ως κύριο και μόνιμο χώρο διαμονής στην Κύπρο,
• να μην του ανήκει οποιαδήποτε άλλη κατοικία στην Κύπρο στην οποία έχει επιβληθεί ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ.
Το ακίνητο για το οποίο ο αγοραστής είναι δικαιούχο πρόσωπο και προτίθεται να υποβάλει αίτηση θα πρέπει να είναι μια καινούργια κατοικία, η οποία θα χρησιμοποιηθεί για πρώτη φορά από την ημερομηνία παράδοσης ή κατασκευής όπως καθορίζεται από το Όγδοο Παράρτημα των περί ΦΠΑ νόμων της Κύπρου.

Από τη δημοσίευση του Ν.119(Ι)/2016 στις 18/11/2016 πλέον δεν ισχύει ανώτατο όριο όσο αφορά το εμβαδό της κατοικίας. Πλέον όλες οι κατοικίες θα είναι δικαιούχες για τα πρώτα 200τ.μ. δομήσιμου εμβαδού όπως καθορίζεται με βάση το συντελεστή δόμησης. Εμβαδό πέραν των 200τ.μ. θα επιβαρύνεται με τον εκάστοτε εν ισχύ βασικό συντελεστή. Κατά την άποψη μας, αυτό σημαίνει ότι θα υπολογίζεται ένας υβριδικός συντελεστής βάσει κλασματικής απόδοσης επί του συνολικού εμβαδού ο οποίος θα εφαρμόζεται πάνω στα τιμολόγια που εκδίδει ο εργολάβος/πωλητής

Το δικαιούχο πρόσωπο πρέπει να υποβάλει την αίτηση του στην Υπηρεσία ΦΠΑ πριν από την ημερομηνία παράδοσης της κατοικίας για να είναι έγκυρη η αίτηση του.
Η επιβολή του μειωμένου συντελεστή δύναται να γίνει μόνο μετά από την γραπτή έγκριση της Υπηρεσίας ΦΠΑ. Τιμολόγια που δύναται να εκδοθούν πριν την παραλαβή της έγκρισης θα πρέπει να επιβαρύνονται με τον κανονικό συντελεστή και ο ΦΠΑ δύναται να διορθωθεί μετά που θα έχει ληφθεί η έγκριση.

Ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 5% επιβάλλεται για την ανέγερση ή αγορά κατοικίας, υπό την προϋπόθεση ότι η κατοικία θα χρησιμοποιηθεί ως κύριος και μόνιμος χώρος διαμονής του δικαιούχου για τα επόμενα 10 χρόνια. Σε περίπτωση που ο δικαιούχος παύσει να τη χρησιμοποιεί ως κύριο και μόνιμο χώρο διαμονής του πριν τα 10 χρόνια, θα πρέπει να ενημερώσει την Υπηρεσία ΦΠΑ εντός 30 ημερών από την ημερομηνία παύσης και να επιστρέψει το ποσό της διαφοράς μεταξύ του μειωμένου συντελεστή και του κανονικού συντελεστή που αναλογεί στην χρονική περίοδο που δεν έχει χρησιμοποιήσει την κατοικία για σκοπούς ιδιοκατοίκησης. Ο περιορισμός δεν ισχύει στις ακόλουθες δύο περιπτώσεις:
(α) σε περίπτωση θανάτου του δικαιούχου;
(β) σε περίπτωση μεταβίβασης της κατοικίας σε ενήλικο τέκνο του δικαιούχου εφόσον τον εν λόγω τέκνο δεν είναι δικαιούχο πρόσωπο κατά το χρόνο της μεταβίβασης. Αντιλαμβανόμαστε πως αυτό εννοεί πως δεν υφίσταται η εξαίρεση σε περίπτωση που το εν λόγω ενήλικο τέκνο είναι κάτοχος ο ίδιος ή η σύζυγος του (σε περίπτωση έγγαμου προσώπου) άλλης κύριας και μόνιμης κατοικίας έστω και αν δεν έχει αποκτηθεί υπό τις πρόνοιες του 5%.

*Νέα διαδικασία σε σχέση με την υποβολή της Υπεύθυνης Δήλωσης για Μειωμένο Συντελεστή ΦΠΑ 5% στην αγορά / ανέγερση κύριας και μόνιμης κατοικίας και την παραλαβή του σχετικού πιστοποιητικού.

Σύμφωνα με την ανακοίνωση του Τμήματος Φορολογίας, από τις 27 Μάϊου 2024 η πιο πάνω Υπεύθυνη Δήλωση θα υποβάλλεται μόνο ηλεκτρονικά μέσω της πύλης Φορολογουμένων Tax For All (TFA), από όπου και θα γίνεται η παραλαβή του σχετικού πιστοποιητικού Μειωμένου Συντελεστή Φ.Π.Α. όταν ολοκληρωθεί η εξέταση του αιτήματος.

Σημειώνεται ότι η υποβολή της Υπεύθυνης Δήλωσης δεν θα γίνεται πλέον αποδεκτή σε έντυπη μορφή.  

Για την υποβολή της Υπεύθυνης Δήλωσης, απαιτείται η δημιουργία Λογαριασμού στην Πύλη TFA και στη συνέχεια θα πρέπει:

• εάν είστε νέος φορολογούμενος, να υποβάλετε αίτημα για εγγραφή στο Φορολογικό Μητρώο μέσω της Πύλης TFA
• εάν έχετε ήδη φορολογική ταυτότητα, να συνδέσετε τον Λογαριασμό σας στην Πύλη TFA με τον Αριθμό της Φορολογικής σας Ταυτότητας.

Στην ιστοσελίδα TFA, βρίσκονται αναρτημένοι Οδηγοί χρήσης όσον αφορά την υποβολή της Υπεύθυνης Δήλωσης και την έκδοση πιστοποιητικού Μειωμένου Συντελεστή Φ.Π.Α. καθώς και εργαλείο υπολογισμού του Φ.Π.Α. στην αγορά/ανέγερση κατοικίας, τους οποίους μπορείτε να συμβουλευτείτε.

Η ανακοίνωση του Τμήματος Φορολογίας