Август 2026Читать статью
Тревожные признаки и риски при найме подрядчика на Кипре
Поведенческие признаки проблемного подрядчика на Кипре — на тендере, на переговорах и в первые недели на площадке — и что с ними делать.
Аналитика
Как на Кипре в 2026 году применяется НДС на недвижимость — 5% или 19%?
Коротко
Новая жилая недвижимость на Кипре облагается НДС, и в 2026 году применяются две ставки: льготная 5% на первые 130 м² и первые €350 000 основного жилья и стандартная 19% сверх этого — или на весь объект, если его застраиваемая площадь превышает 190 м² или стоимость превышает €475 000. Оказаться по нужную сторону этих порогов — одно из самых крупных отдельных решений в бюджете строительства на Кипре, и принимается оно на стадии проектирования, а не при завершении.
Ниже — точные ставки и пороги, различие между застраиваемой и крытой площадью, на котором ошибается большинство покупателей, кто имеет право на льготу, как на самом деле получают ставку 5% и как НДС соотносится с землёй и пошлинами за переоформление. Это объяснение того, как работают правила, а не налоговая консультация: своё положение уточняйте в Налоговом департаменте Кипра или у лицензированного консультанта.
Две ставки НДС и их пороги (2026)
На Кипре НДС на новую жилую недвижимость применяется по ступеням. Льготная ставка даёт реальную экономию на доме, в котором вы будете жить, но она предоставляется на условиях и с ограничениями, а выше жёсткого предела исчезает полностью.
| Положение по НДС | Ставка | Условие (2026) |
|---|---|---|
| Льготная ставка — основное жильё | 5% | Первые 130 м² застраиваемой площади и первые €350 000 стоимости |
| Стандартная ставка — сверх льготной ступени | 19% | Площадь и стоимость сверх 130 м² / €350 000 |
| Льгота не применяется вовсе | 19% на весь объект | Если общая застраиваемая площадь превышает 190 м² или общая стоимость превышает €475 000 |
| Земля под застройку | 19% | Стандартная ставка, если участок продаётся в рамках предпринимательской деятельности; продажа участка частным лицом вне НДС вместо этого облагается пошлинами за переоформление |
Ступени работают как лестница. Для дома, имеющего право на льготу, первые 130 м² и €350 000 облагаются по ставке 5%, а остаток — по 19%. Если превышен любой из внешних пределов — 190 м² или €475 000, — весь объект переходит на 19%, включая ту часть, которая иначе подпадала бы под льготу. Именно здесь и сосредоточены настоящие деньги.
Пороги измеряются по застраиваемой площади
Самое часто неверно понимаемое слово в правилах НДС — «площадь». Цифры 130 м² и 190 м² — это застраиваемая площадь, то есть площадь, допускаемая коэффициентом застройки по вашему градостроительному разрешению и архитектурным чертежам. Это не крытая площадь из рекламного буклета, в которую могут входить веранды, крытые парковки и другие пространства.
- Застраиваемая площадь — то, что допускают разрешение и коэффициент застройки, и то, по чему проверяет Налоговый департамент.
- Крытая площадь — то, что указано в рекламных материалах, часто больше.
Налоговый департамент проверяет по утверждённым архитектурным чертежам, поэтому ставку определяет цифра на чертежах со штампом. Дом, рекламируемый как «160 м²», может оказаться по любую сторону ступени 130 м² в зависимости от того, как считается его застраиваемая площадь, а вилла «195 м²» может уже превышать предел 190 м².
Кто имеет право на ставку 5%
Льготная ставка намеренно узкая. Она задумана для тех, кто обеспечивает жильём себя, и условия ниже это обеспечивают.
- Частное лицо, покупающее или строящее для собственного пользования, — не компания.
- Основное и постоянное место жительства, в котором вы живёте сами, — не дом для отдыха, не жильё для сдачи в аренду и не инвестиционный объект: они облагаются по ставке 19%.
- Обязательство использовать его как основное жильё не менее десяти лет.
- Возраст 18 лет и старше на дату подачи заявления.
- Отсутствие сертификата на льготную ставку за предыдущие десять лет. Владение другой недвижимостью не лишает права на льготу. Лишает его уже полученная льгота в пределах десятилетнего периода, но и это не навсегда: снимите с учёта прежний дом, верните разницу в 14% пропорционально годам его использования — и можно подать новую декларацию.
- Право на льготу имеют физические лица как из ЕС, так и из-за его пределов, включая иностранных покупателей, переезжающих на Кипр, при соблюдении остальных условий.
Расширенные нормы, возврат льготы и освобождённые передачи
Расширенные нормы действуют в двух случаях. Лица с инвалидностью имеют право на льготу для большей площади, а семьи с четырьмя и более детьми получают дополнительно 15 м² льготной площади на каждого ребёнка сверх третьего.
Если дом перестаёт быть вашим основным жильём в течение десяти лет, об этом нужно уведомить Налогового комиссара в течение 30 дней и вернуть разницу в 14% пропорционально неиспользованным годам. От этого освобождены две передачи: передача совершеннолетнему ребёнку, который ранее не пользовался льготой и будет там жить, и наследование.
Покупатель, который переезжает и строит постоянный дом, — именно тот случай, для которого предназначена эта ставка. Для второго дома у моря закладывайте в бюджет 19% с самого начала.
Как на самом деле получают ставку 5%
Льготная ставка никогда не применяется автоматически. Она предоставляется на основании сертификата, и до его выдачи продавец или подрядчик обязан выставлять счета по ставке 19%.
- 1
Получите налоговый идентификационный номер и учётную запись Tax For All
Налоговый идентификационный номер необходим для любой процедуры по НДС, и учётная запись TFA должна быть к нему привязана. Если есть созаявитель или супруг(а), налоговый номер нужен каждому.
- 2
Подайте декларацию через Tax For All
Декларация о применении льготной ставки НДС при покупке или строительстве жилья подаётся в электронном виде через систему TFA Налогового департамента. 1 июля 2026 года департамент выпустил обновлённые разъяснения по TFA и по сертификату об одобрении.
- 3
Подайте до передачи объекта или заселения
Декларация должна быть подана до того, как вы вступите во владение. При опоздании Закон 55(I)/2024 позволяет Налоговому комиссару принять декларацию в течение двенадцати месяцев после вступления во владение, но только если задержка обоснована отсутствием на Кипре, болезнью или иной причиной, которую комиссар признает.
- 4
Предоставьте подтверждающие документы
На практике это договор купли-продажи или строительства со штампом, зарегистрированный в Земельном кадастре; градостроительное разрешение или разрешение на строительство с утверждёнными чертежами; документы, удостоверяющие личность; и подтверждение намерения проживать. Десятилетнее обязательство входит в саму декларацию.
- 5
Дождитесь сертификата, прежде чем кто-либо выставит счёт по ставке 5%
Девелопер или подрядчик может применить льготную ставку только после письменного одобрения. Платежи до этого облагаются по ставке 19%, а переплата засчитывается или возвращается по договору.
Для того, кто строит сам, последовательность важнее, чем для покупателя. Сертификат должен быть получен до того, как подрядчик начнёт выставлять счета, поэтому ему место в графике проекта рядом с заявкой на разрешение.
НДС, земля и пошлины за переоформление вместе
Предварительные проверки самого Налогового департамента стоит пройти до подачи: налоговый номер у заявителя и у каждого созаявителя, привязанная учётная запись TFA, отсутствие другого запроса на рассмотрении или в черновике и, если ранее уже выдавался сертификат на льготную ставку, истечение его десятилетнего периода.
НДС не существует сам по себе. С ним связаны ещё две статьи расходов, и вместе они меняют расчёт при выборе между строительством нового дома и покупкой на вторичном рынке.
- Земля под застройку облагается НДС 19%, если продаётся в рамках предпринимательской деятельности. Участок, купленный у девелопера или продавца, ведущего коммерческую деятельность, облагается по стандартной ставке — отдельно от льготной ставки на дом, который вы затем построите. Участок, купленный у частного лица, не ведущего предпринимательскую деятельность, не облагается НДС, но облагается пошлинами за переоформление, поэтому до составления бюджета в любом случае выясните статус продавца по НДС.
- Если взимается НДС, пошлины за переоформление не взимаются вовсе. Продажа, облагаемая НДС по ставке 5% или 19%, не влечёт пошлин за переоформление недвижимости. Если НДС не взимается, как при перепродаже, пошлины за переоформление применяются по установленной законом шкале со скидкой 50% (PwC, обзор налогов мира: Кипр).
- Это освобождение не абсолютно. Если Земельный кадастр оценит рыночную стоимость выше цены с учётом НДС, пошлины могут быть начислены на разницу, поэтому сохраняйте счета продавца с НДС и подтверждения оплаты.
Новостройка облагается НДС и не облагается пошлинами за переоформление, а перепродажа не облагается НДС, но облагается пошлинами по половинной шкале. Что обойдётся дешевле, зависит от конкретного объекта, и этот расчёт стоит сделать до выбора. Гербовый сбор в нём больше не участвует — он отменён для договоров с недвижимостью с 1 января 2026 года Законом 239(I)/2025.
Пример расчёта: где вилла теряет льготу
Цифры делают этот обрыв наглядным. Возьмём примеры домов из руководств по стоимости строительства в городах.
| Дом | Застраиваемая площадь | Льготная ставка? | Итог по НДС |
|---|---|---|---|
| Компактный основной дом | ≤ 130 м² | Да, полностью | 5% на весь объект (в пределах ограничения по стоимости) |
| Дом средней площади | 131–190 м² | Частично | 5% на первые 130 м² / €350 000, 19% сверх этого |
| Большая вилла | > 190 м² | Нет | 19% на всё строительство |
Застраиваемая площадь
≤ 130 м²Компактный основной дом5% на весь объект в пределах ограничения по стоимости.
131–190 м²Дом средней площади5% на первые 130 м² / €350 000, 19% сверх этого.
> 190 м²Большая вилла19% на всё строительство. От льготы не остаётся ничего.
Средняя ступень — та, которую упускают: на 130 м² льгота не отключается, а делится. На третьей ступени она прекращается полностью — и для всего объекта, а не только для превышения. Своё положение уточняйте в Налоговом департаменте Кипра; это объяснение правил, а не налоговая консультация.
Вилла площадью 200 м² или 250 м² — стандартные примеры в руководствах по стоимости строительства в Лимассоле и Пафосе — уже превышает предел 190 м², поэтому это строительство по ставке 19%, а не 5%. Решение о том, где проект окажется относительно 190 м², — такое же бюджетное, как и архитектурное.
Сроки и переходная льгота
Правила для первого жилья реформированы Законом 42(I)/2023, действующим с 16 июня 2023 года. До него льготная ставка распространялась на первые 200 м² застраиваемой площади без ограничения общей площади или стоимости, поэтому старые проекты на бумаге могут выглядеть совсем иначе.
Для проектов, оказавшихся между двумя режимами, по-прежнему действует переходный порядок. Если заявка на градостроительное разрешение была подана до 31 октября 2023 года, старое правило 200 м² ещё может применяться, а Закон 109(I)/2026 (Официальный вестник, 24 апреля 2026 года) продлил этот срок. Согласно объявлению Налогового департамента от 4 мая 2026 года:
| Статус разрешения на строительство | Срок подачи декларации |
|---|---|
| Выдано до 31 декабря 2024 года | 15 июня 2026 года — первоначальный срок сохраняется |
| Выдано после 1 января 2025 года или ещё не выдано | 31 декабря 2026 года |
Льгота доступна5% применяется к первым 130 м² и первым €350 000, 19% — сверх этого.
Льготы нет19% применяется ко всему объекту — льготная ступень не уменьшается, она исчезает.
Общая стоимость свыше €475 000 даёт тот же результат независимо от площади. Любого из двух критериев достаточно, чтобы лишиться льготы.
Показано отдельно от ступеней выше, потому что работает иначе: первые две ступени — это деление, а здесь — переключатель. И решается это на чертежах.
Что меняется 1 сентября 2026 года
1 сентября 2026 года вступают в силу две поправки, и обе важны для всех, кто выбирает время покупки или реновации.
Новые критерии первого ввода в эксплуатацию и первого использования определяют, считается ли объект по-прежнему новым для целей НДС. Жильё, которое было заселено или систематически использовалось, перестаёт быть первой поставкой, и оценка зависит от характера и регулярности такого использования, а не только от подключения к сетям. Сохраняйте документы о разрешениях, утверждённые чертежи, договор и любые подтверждения проживания или сдачи в аренду.
Отдельно: льготная ставка 5% на реновацию и ремонт существующего частного жилья будет применяться, только если дому не менее трёх лет и он используется не менее 18 месяцев. Условие о 18 месяцах — новое и прямо прописанное.
Порог — это проектное решение
НДС на недвижимость на Кипре в 2026 году устроен просто, если ясны две цифры: 5% на первые 130 м² и €350 000 основного жилья, 19% сверх этого — и 19% на всё, если проект превышает 190 м² или €475 000. Ставку определяют чертежи, измеряется она по застраиваемой площади, а получают её по декларации, которую нужно подать до заселения.
Поскольку ставка определяется на стадии проектирования, НДС должен быть в бюджете с первого эскиза. На этой логике построены наша работа по бюджету строительства и технико-экономическому обоснованию и раздел для инвесторов и девелоперов. О том, сколько на самом деле стоит само строительство, читайте в материале о стоимости строительства дома на Кипре.
Частые вопросы
Ставка НДС 5% применяется к первым 130 м² или ко всему дому?
К первым 130 м² застраиваемой площади и первым €350 000 стоимости; остаток облагается по ставке 19%. Если застраиваемая площадь дома превышает 190 м² или стоимость превышает €475 000, льготная ставка теряется полностью, и 19% применяется ко всему объекту.
Облагается ли НДС недвижимость на вторичном рынке Кипра?
Как правило, нет. НДС применяется к новой недвижимости, продаваемой впервые. Перепродажа не облагается НДС, но облагается пошлинами за переоформление по установленной законом шкале со скидкой 50%. Новостройка, облагаемая НДС, пошлинами за переоформление не облагается вовсе, поэтому более дешёвый вариант зависит от конкретного объекта.
Может ли иностранный покупатель получить ставку НДС 5%?
Да, право на неё могут иметь физические лица как из ЕС, так и из-за его пределов, если дом является их основным и постоянным местом жительства, они используют его как основное жильё не менее десяти лет и объект укладывается в пределы 130 м² / €350 000 и 190 м² / €475 000. Право на льготу уточняйте в Налоговом департаменте Кипра.
Порог НДС измеряется по крытой или по застраиваемой площади?
По застраиваемой площади — площади, определённой коэффициентом застройки в разрешении и чертежах, а не по крытой площади из буклета, которая может включать веранды и парковку. Прежде чем рассчитывать на ту или иную ставку НДС, всегда уточняйте застраиваемую площадь по разрешению.
Применяется ли ставка 5% при строительстве дома на собственной земле?
Может применяться — к постоянному основному жилью в пределах порогов, но сама земля облагается по ставке 19%, если продавец действует в рамках предпринимательской деятельности, а льготную ставку нужно получить через декларацию в Tax For All до заселения. Большой дом собственной постройки с застраиваемой площадью свыше 190 м² облагается по ставке 19% целиком.
Источники
- Закон 42(I)/2023 · Закон 55(I)/2024 · Закон 109(I)/2026 · Закон 239(I)/2025Реформированная схема для первого жилья, право на приём декларации с опозданием, продлённый переходный период и отмена гербового сбора по договорам с недвижимостью.
- Налоговый департамент КипраРазъяснения по Tax For All (1 июля 2026 года) и объявление о переходном периоде (4 мая 2026 года).
- PwC — обзор налогов мира: КипрСтавки и взаимосвязь с пошлинами за переоформление; дата обращения 18 августа 2026 года.
- KPMG КипрНалоговый бюллетень о сроках переходного периода, май 2026 года.
Читайте также
Другие статьи
Все статьи
Август 2026Читать статью
Как нанять архитектора на Кипре
Обязательная проверка в ЕТЕК, какой именно объём работ вы поручаете, как читать портфолио и какие вопросы стоит задать, прежде чем что-либо подписывать.
Июль 2026Читать статью
Стоимость строительства дома в Пафосе, 2026
Ставка строительства та же, что и по всему Кипру, но набор затрат другой — уклон, протяжённые сети и логистика. Во что на самом деле обходится строительство на участке в Пафосе и как район соотносится с Лимассолом.