Август 2026Читать статью
Стоимость строительства дома на Кипре, 2026
Сколько стоит построить дом на Кипре в 2026 году: ставка за м², полный расчёт бюджета от участка до ключей и статьи, от которых на самом деле зависит итоговая сумма.
Аналитика
Как на Кипре в 2026 году применяется НДС на недвижимость — 5% или 19%?
Коротко
Новая жилая недвижимость на Кипре облагается НДС, и в 2026 году применяются две ставки: льготная 5% на первые 130 м² и первые €350 000 основного жилья и стандартная 19% сверх этого — или на весь объект, если его застраиваемая площадь превышает 190 м² или стоимость превышает €475 000. Оказаться по нужную сторону этих порогов — одно из самых крупных отдельных решений в бюджете строительства на Кипре, и принимается оно на стадии проектирования, а не при завершении.
Ниже — точные ставки и пороги, различие между застраиваемой и крытой площадью, на котором ошибается большинство покупателей, кто имеет право на льготу, как на самом деле получают ставку 5% и как НДС соотносится с землёй и пошлинами за переоформление. Это объяснение того, как работают правила, а не налоговая консультация: своё положение уточняйте в Налоговом департаменте Кипра или у лицензированного консультанта.
Две ставки НДС и их пороги (2026)
На Кипре НДС на новую жилую недвижимость применяется по ступеням. Льготная ставка даёт реальную экономию на доме, в котором вы будете жить, но она предоставляется на условиях и с ограничениями, а выше жёсткого предела исчезает полностью.
| Положение по НДС | Ставка | Условие (2026) |
|---|---|---|
| Льготная ставка — основное жильё | 5% | Первые 130 м² застраиваемой площади и первые €350 000 стоимости |
| Стандартная ставка — сверх льготной ступени | 19% | Площадь и стоимость сверх 130 м² / €350 000 |
| Льгота не применяется вовсе | 19% на весь объект | Если общая застраиваемая площадь превышает 190 м² или общая стоимость превышает €475 000 |
| Земля под застройку | 19% | Стандартная ставка, если участок продаётся в рамках предпринимательской деятельности; продажа участка частным лицом вне НДС вместо этого облагается пошлинами за переоформление |
Ступени работают как лестница. Для дома, имеющего право на льготу, первые 130 м² и €350 000 облагаются по ставке 5%, а остаток — по 19%. Если превышен любой из внешних пределов — 190 м² или €475 000, — весь объект переходит на 19%, включая ту часть, которая иначе подпадала бы под льготу. Именно здесь и сосредоточены настоящие деньги.
Пороги измеряются по застраиваемой площади
Самое часто неверно понимаемое слово в правилах НДС — «площадь». Цифры 130 м² и 190 м² — это застраиваемая площадь, то есть площадь, допускаемая коэффициентом застройки по вашему градостроительному разрешению и архитектурным чертежам. Это не крытая площадь из рекламного буклета, в которую могут входить веранды, крытые парковки и другие пространства.
- Застраиваемая площадь — то, что допускают разрешение и коэффициент застройки, и то, по чему проверяет Налоговый департамент.
- Крытая площадь — то, что указано в рекламных материалах, часто больше.
Налоговый департамент проверяет по утверждённым архитектурным чертежам, поэтому ставку определяет цифра на чертежах со штампом. Дом, рекламируемый как «160 м²», может оказаться по любую сторону ступени 130 м² в зависимости от того, как считается его застраиваемая площадь, а вилла «195 м²» может уже превышать предел 190 м².
Кто имеет право на ставку 5%
Льготная ставка намеренно узкая. Она задумана для тех, кто обеспечивает жильём себя, и условия ниже это обеспечивают.
- Частное лицо, покупающее или строящее для собственного пользования, — не компания.
- Основное и постоянное место жительства, в котором вы живёте сами, — не дом для отдыха, не жильё для сдачи в аренду и не инвестиционный объект: они облагаются по ставке 19%.
- Обязательство использовать его как основное жильё не менее десяти лет.
- Возраст 18 лет и старше на дату подачи заявления.
- Отсутствие сертификата на льготную ставку за предыдущие десять лет. Владение другой недвижимостью не лишает права на льготу. Лишает его уже полученная льгота в пределах десятилетнего периода, но и это не навсегда: снимите с учёта прежний дом, верните разницу в 14% пропорционально годам его использования — и можно подать новую декларацию.
- Право на льготу имеют физические лица как из ЕС, так и из-за его пределов, включая иностранных покупателей, переезжающих на Кипр, при соблюдении остальных условий.
Расширенные нормы, возврат льготы и освобождённые передачи
Расширенные нормы действуют в двух случаях. Лица с инвалидностью имеют право на льготу для большей площади, а семьи с четырьмя и более детьми получают дополнительно 15 м² льготной площади на каждого ребёнка сверх третьего.
Если дом перестаёт быть вашим основным жильём в течение десяти лет, об этом нужно уведомить Налогового комиссара в течение 30 дней и вернуть разницу в 14% пропорционально неиспользованным годам. От этого освобождены две передачи: передача совершеннолетнему ребёнку, который ранее не пользовался льготой и будет там жить, и наследование.
Покупатель, который переезжает и строит постоянный дом, — именно тот случай, для которого предназначена эта ставка. Для второго дома у моря закладывайте в бюджет 19% с самого начала.
Как на самом деле получают ставку 5%
Льготная ставка никогда не применяется автоматически. Она предоставляется на основании сертификата, и до его выдачи продавец или подрядчик обязан выставлять счета по ставке 19%.
- 1
Получите налоговый идентификационный номер и учётную запись Tax For All
Налоговый идентификационный номер необходим для любой процедуры по НДС, и учётная запись TFA должна быть к нему привязана. Если есть созаявитель или супруг(а), налоговый номер нужен каждому.
- 2
Подайте декларацию через Tax For All
Декларация о применении льготной ставки НДС при покупке или строительстве жилья подаётся в электронном виде через систему TFA Налогового департамента. 1 июля 2026 года департамент выпустил обновлённые разъяснения по TFA и по сертификату об одобрении.
- 3
Подайте до передачи объекта или заселения
Декларация должна быть подана до того, как вы вступите во владение. При опоздании Закон 55(I)/2024 позволяет Налоговому комиссару принять декларацию в течение двенадцати месяцев после вступления во владение, но только если задержка обоснована отсутствием на Кипре, болезнью или иной причиной, которую комиссар признает.
- 4
Предоставьте подтверждающие документы
На практике это договор купли-продажи или строительства со штампом, зарегистрированный в Земельном кадастре; градостроительное разрешение или разрешение на строительство с утверждёнными чертежами; документы, удостоверяющие личность; и подтверждение намерения проживать. Десятилетнее обязательство входит в саму декларацию.
- 5
Дождитесь сертификата, прежде чем кто-либо выставит счёт по ставке 5%
Девелопер или подрядчик может применить льготную ставку только после письменного одобрения. Платежи до этого облагаются по ставке 19%, а переплата засчитывается или возвращается по договору.
Для того, кто строит сам, последовательность важнее, чем для покупателя. Сертификат должен быть получен до того, как подрядчик начнёт выставлять счета, поэтому ему место в графике проекта рядом с заявкой на разрешение.
НДС, земля и пошлины за переоформление вместе
Предварительные проверки самого Налогового департамента стоит пройти до подачи: налоговый номер у заявителя и у каждого созаявителя, привязанная учётная запись TFA, отсутствие другого запроса на рассмотрении или в черновике и, если ранее уже выдавался сертификат на льготную ставку, истечение его десятилетнего периода.
НДС не существует сам по себе. С ним связаны ещё две статьи расходов, и вместе они меняют расчёт при выборе между строительством нового дома и покупкой на вторичном рынке.
- Земля под застройку облагается НДС 19%, если продаётся в рамках предпринимательской деятельности. Участок, купленный у девелопера или продавца, ведущего коммерческую деятельность, облагается по стандартной ставке — отдельно от льготной ставки на дом, который вы затем построите. Участок, купленный у частного лица, не ведущего предпринимательскую деятельность, не облагается НДС, но облагается пошлинами за переоформление, поэтому до составления бюджета в любом случае выясните статус продавца по НДС.
- Если взимается НДС, пошлины за переоформление не взимаются вовсе. Продажа, облагаемая НДС по ставке 5% или 19%, не влечёт пошлин за переоформление недвижимости. Если НДС не взимается, как при перепродаже, пошлины за переоформление применяются по установленной законом шкале со скидкой 50% (PwC, обзор налогов мира: Кипр).
- Это освобождение не абсолютно. Если Земельный кадастр оценит рыночную стоимость выше цены с учётом НДС, пошлины могут быть начислены на разницу, поэтому сохраняйте счета продавца с НДС и подтверждения оплаты.
Новостройка облагается НДС и не облагается пошлинами за переоформление, а перепродажа не облагается НДС, но облагается пошлинами по половинной шкале. Что обойдётся дешевле, зависит от конкретного объекта, и этот расчёт стоит сделать до выбора. Гербовый сбор в нём больше не участвует — он отменён для договоров с недвижимостью с 1 января 2026 года Законом 239(I)/2025.
Пример расчёта: где вилла теряет льготу
Цифры делают этот обрыв наглядным. Возьмём примеры домов из руководств по стоимости строительства в городах.
| Дом | Застраиваемая площадь | Льготная ставка? | Итог по НДС |
|---|---|---|---|
| Компактный основной дом | ≤ 130 м² | Да, полностью | 5% на весь объект (в пределах ограничения по стоимости) |
| Дом средней площади | 131–190 м² | Частично | 5% на первые 130 м² / €350 000, 19% сверх этого |
| Большая вилла | > 190 м² | Нет | 19% на всё строительство |
Застраиваемая площадь
≤ 130 м²Компактный основной дом5% на весь объект в пределах ограничения по стоимости.
131–190 м²Дом средней площади5% на первые 130 м² / €350 000, 19% сверх этого.
> 190 м²Большая вилла19% на всё строительство. От льготы не остаётся ничего.
Средняя ступень — та, которую упускают: на 130 м² льгота не отключается, а делится. На третьей ступени она прекращается полностью — и для всего объекта, а не только для превышения. Своё положение уточняйте в Налоговом департаменте Кипра; это объяснение правил, а не налоговая консультация.
Вилла площадью 200 м² или 250 м² — стандартные примеры в руководствах по стоимости строительства в Лимассоле и Пафосе — уже превышает предел 190 м², поэтому это строительство по ставке 19%, а не 5%. Решение о том, где проект окажется относительно 190 м², — такое же бюджетное, как и архитектурное.
Сроки и переходная льгота
Правила для первого жилья реформированы Законом 42(I)/2023, действующим с 16 июня 2023 года. До него льготная ставка распространялась на первые 200 м² застраиваемой площади без ограничения общей площади или стоимости, поэтому старые проекты на бумаге могут выглядеть совсем иначе.
Для проектов, оказавшихся между двумя режимами, по-прежнему действует переходный порядок. Если заявка на градостроительное разрешение была подана до 31 октября 2023 года, старое правило 200 м² ещё может применяться, а Закон 109(I)/2026 (Официальный вестник, 24 апреля 2026 года) продлил этот срок. Согласно объявлению Налогового департамента от 4 мая 2026 года:
| Статус разрешения на строительство | Срок подачи декларации |
|---|---|
| Выдано до 31 декабря 2024 года | 15 июня 2026 года — первоначальный срок сохраняется |
| Выдано после 1 января 2025 года или ещё не выдано | 31 декабря 2026 года |
Льгота доступна5% применяется к первым 130 м² и первым €350 000, 19% — сверх этого.
Льготы нет19% применяется ко всему объекту — льготная ступень не уменьшается, она исчезает.
Общая стоимость свыше €475 000 даёт тот же результат независимо от площади. Любого из двух критериев достаточно, чтобы лишиться льготы.
Показано отдельно от ступеней выше, потому что работает иначе: первые две ступени — это деление, а здесь — переключатель. И решается это на чертежах.
Что меняется 1 сентября 2026 года
1 сентября 2026 года вступают в силу две поправки, и обе важны для всех, кто выбирает время покупки или реновации.
Новые критерии первого ввода в эксплуатацию и первого использования определяют, считается ли объект по-прежнему новым для целей НДС. Жильё, которое было заселено или систематически использовалось, перестаёт быть первой поставкой, и оценка зависит от характера и регулярности такого использования, а не только от подключения к сетям. Сохраняйте документы о разрешениях, утверждённые чертежи, договор и любые подтверждения проживания или сдачи в аренду.
Отдельно: льготная ставка 5% на реновацию и ремонт существующего частного жилья будет применяться, только если дому не менее трёх лет и он используется не менее 18 месяцев. Условие о 18 месяцах — новое и прямо прописанное.
Порог — это проектное решение
НДС на недвижимость на Кипре в 2026 году устроен просто, если ясны две цифры: 5% на первые 130 м² и €350 000 основного жилья, 19% сверх этого — и 19% на всё, если проект превышает 190 м² или €475 000. Ставку определяют чертежи, измеряется она по застраиваемой площади, а получают её по декларации, которую нужно подать до заселения.
Поскольку ставка определяется на стадии проектирования, НДС должен быть в бюджете с первого эскиза. На этой логике построены наша работа по бюджету строительства и технико-экономическому обоснованию и раздел для инвесторов и девелоперов. О том, сколько на самом деле стоит само строительство, читайте в материале о стоимости строительства дома на Кипре.
Частые вопросы
Ставка НДС 5% применяется к первым 130 м² или ко всему дому?
К первым 130 м² застраиваемой площади и первым €350 000 стоимости; остаток облагается по ставке 19%. Если застраиваемая площадь дома превышает 190 м² или стоимость превышает €475 000, льготная ставка теряется полностью, и 19% применяется ко всему объекту.
Облагается ли НДС недвижимость на вторичном рынке Кипра?
Как правило, нет. НДС применяется к новой недвижимости, продаваемой впервые. Перепродажа не облагается НДС, но облагается пошлинами за переоформление по установленной законом шкале со скидкой 50%. Новостройка, облагаемая НДС, пошлинами за переоформление не облагается вовсе, поэтому более дешёвый вариант зависит от конкретного объекта.
Может ли иностранный покупатель получить ставку НДС 5%?
Да, право на неё могут иметь физические лица как из ЕС, так и из-за его пределов, если дом является их основным и постоянным местом жительства, они используют его как основное жильё не менее десяти лет и объект укладывается в пределы 130 м² / €350 000 и 190 м² / €475 000. Право на льготу уточняйте в Налоговом департаменте Кипра.
Порог НДС измеряется по крытой или по застраиваемой площади?
По застраиваемой площади — площади, определённой коэффициентом застройки в разрешении и чертежах, а не по крытой площади из буклета, которая может включать веранды и парковку. Прежде чем рассчитывать на ту или иную ставку НДС, всегда уточняйте застраиваемую площадь по разрешению.
Применяется ли ставка 5% при строительстве дома на собственной земле?
Может применяться — к постоянному основному жилью в пределах порогов, но сама земля облагается по ставке 19%, если продавец действует в рамках предпринимательской деятельности, а льготную ставку нужно получить через декларацию в Tax For All до заселения. Большой дом собственной постройки с застраиваемой площадью свыше 190 м² облагается по ставке 19% целиком.
Источники
- Закон 42(I)/2023 · Закон 55(I)/2024 · Закон 109(I)/2026 · Закон 239(I)/2025Реформированная схема для первого жилья, право на приём декларации с опозданием, продлённый переходный период и отмена гербового сбора по договорам с недвижимостью.
- Налоговый департамент КипраРазъяснения по Tax For All (1 июля 2026 года) и объявление о переходном периоде (4 мая 2026 года).
- PwC — обзор налогов мира: КипрСтавки и взаимосвязь с пошлинами за переоформление; дата обращения 18 августа 2026 года.
- KPMG КипрНалоговый бюллетень о сроках переходного периода, май 2026 года.
Читайте также
Другие статьи
Все статьиАвгуст 2026Читать статью
Как получить разрешение на строительство на Кипре
Два разрешения, необходимые для строительства на Кипре, кто выдаёт их после реформы 2024 года, как работает ускоренная процедура и сколько на самом деле занимает каждый этап.
Июнь 2026Читать статью
Премиальные виллы Лимассола: ценовые диапазоны, 2026
Разбор по районам: где в этом году на самом деле находятся цены на виллы класса люкс в Лимассоле и почему верх рынка рос быстрее середины, а начальный премиум-сегмент почти не сдвинулся.