Что проверить перед приёмкой квартиры в новостройке на Кипре?

Почему проверять нужно до приёмки

В новостройках тоже бывают дефекты: влага, трещины, плохая отделка и недоделанные работы. Многие из них трудно заметить за короткий обход с представителем застройщика, а некоторые опасны.

Важнее всего здесь время. До приёмки письменный список дефектов даёт вам самую сильную позицию, чтобы их устранили. После приёмки вы больше зависите от доброй воли застройщика и условий вашего договора.

Инженер застройщика работает на застройщика. Это нормально, и именно поэтому проверять квартиру для вас должен человек, который работает только на вас. Если вы уже заселились, найдите в договоре, сколько времени у застройщика есть на устранение дефектов, и проверьте квартиру до окончания этого срока.

Что взять с собой на приёмку

Для первой проверки не нужно специальное оборудование. Нужны документы о том, что вы купили, и способ записать найденное.

• Утверждённые планы и спецификацию из приложения к договору. Без них можно сказать только, что выглядит плохо, но не что отличается от купленного.
• Телефон с камерой и фонариком, и зарядку. Фотографируйте каждый дефект так, чтобы в кадре было видно, где он находится.
• Малярный скотч, чтобы сразу отметить каждый дефект и потом не спорить, о какой плитке или трещине шла речь.
• Небольшой строительный уровень и стакан или бутылку воды, чтобы проверить, куда стекает вода на балконе или в душевой.
• Помощника. Один осматривает, другой записывает и фотографирует.
• Время. Не позволяйте торопить проверку, даже если у застройщика в этот день другие приёмки.

Чек-лист по разделам

Проходите квартиру каждый раз в одном и том же порядке, чтобы ничего не пропустить. Вот что проверяет наш инженер и в каком порядке.

1. 1

   Построено по планам

   Обойдите квартиру с утверждёнными планами в руках. Проверьте планировку, размеры комнат, где стоит кухня, куда открываются двери и где расположены санузлы. На одной из недавних приёмок мы нашли перенесённую кухню, отсутствующий остров и дверь ванной, которая упиралась в унитаз.

2. 2

   Конструкции и трещины

   Осмотрите стены, потолки, балконы, лестницы и пол паркинга. Тонкая волосяная линия на свежей штукатурке встречается часто. Широкая, длинная, косая трещина или трещины в нескольких местах уже повод позвать инженера. Сфотографируйте каждую рядом с монетой или линейкой.

3. 3

   Влага и вода

   Проверьте балконы, террасы, кровлю, душевые и все стоки. Налейте немного воды и посмотрите, куда она течёт: она должна уходить в слив, а не стоять и не бежать к двери. Ищите пятна, отслаивающуюся краску и запах сырости, особенно внизу стен и вокруг окон.

4. 4

   Двери, окна и стекло

   Откройте, закройте и заприте каждую дверь и каждое окно. Проверьте уплотнители, ручки и стёкла. На балконах убедитесь, что все стеклянные панели и перила на месте и держатся крепко: отсутствующая панель означает риск падения, а не просто недоделку.

5. 5

   Отделка

   Посмотрите вдоль стен и пола при боковом свете, чтобы увидеть неровности. Проверьте плитку на сколы и плохо подрезанные края и простучите её: глухой звук может означать, что плитка лежит без нормального основания. Проверьте швы, покраску, плинтусы и кухню, включая каждый ящик и каждую петлю.

6. 6

   Коммуникации, которые можно проверить

   Пощёлкайте каждым выключателем, проверьте каждую лампу и розетку. Откройте горячую и холодную воду в каждом кране и душе, спустите воду в каждом унитазе и посмотрите, как уходит вода. Включите кондиционеры, бойлер и вытяжки в санузлах. Запишите всё, что не работает или отсутствует.

7. 7

   Безопасность

   Пройдите по каждой лестнице и проверьте каждую ступень и поручень. На одной приёмке последняя ступень на террасу на крыше не доходила до пола, и об этот зазор можно было споткнуться. Шатающиеся перила, отсутствующее стекло и острые края ставьте в начало списка.

8. 8

   Общие зоны и участок

   Проверьте вход, лифт, паркинг, крышу и водоотвод вокруг здания. Если это дом, обойдите участок, ограждения и ворота. Проблемы в общих зонах касаются и вашего жилья, и поднять их проще всего, пока застройщик ещё на объекте.

Что мы находим чаще всего

В январе 2026 года мы проверили две новые квартиры в Ларнаке до приёмки и нашли больше 20 дефектов. Два из них были опасными: не хватало стекла на балконе, а наверху лестницы был зазор. Кухня была построена не по планам, дождевая вода стояла на балконах, на террасе и на полу паркинга, а в обеих ванных была плохо подрезана плитка.

В мае мы приехали снова. Стекла на балконе так и не было, а на полу паркинга появились новые трещины. Именно так обычно и бывает: часть дефектов устраняют, часть нет, а после первого сезона появляются новые.

Передать список ещё не значит устранить дефекты. Повторная проверка после ремонта показывает, чего стоила первая.

Что делать со списком дефектов

Лучше всего, когда застройщик получает список письменно до того, как вы примете квартиру. Если квартира уже принята, письменный список с фото всё равно нужен: спросите юриста, как и в какой срок его отправить.

1. 1

   Отправьте его письменно

   Отправьте список с фотографиями застройщику по электронной почте и сохраните копию. Список, переданный устно в день приёмки, легко забыть.

2. 2

   Договоритесь, что и когда будет сделано

   Попросите письменный ответ по каждому пункту: что исправят, кто и к какому сроку. Срочные и опасные пункты в первую очередь.

3. 3

   Посоветуйтесь с юристом до подписания акта приёма-передачи

   То, что вы подписываете при приёмке, может иметь значение потом. Юрист скажет, что позволяет ваш договор и что написать в акте.

4. 4

   Проверьте ремонт

   Когда застройщик сообщит, что всё исправлено, пройдите по списку ещё раз, пункт за пунктом, с новыми фотографиями.

Если вы живёте за границей

Многие покупатели новостроек на Кипре в день приёмки находятся не на Кипре. Прилетать ради этого не обязательно. Человек, которому вы доверяете, может забрать ключи, показать вам квартиру по видеосвязи, отправить список застройщику и проследить за ремонтом. Главное, чтобы этот человек работал на вас, а не на застройщика или агента, который продал вам квартиру.

Самостоятельно или с инженером

Этот чек-лист поможет найти большую часть видимых дефектов. Чего он не даст, так это взгляда инженера: понимания, какая трещина важна, за каким пятном сырости стоит причина и что на самом деле требуют утверждённые планы.

Наша приёмка квартиры с инженером и есть такая проверка. Её проводит Константинос Лоизу, наш инженер-строитель, от €500 в зависимости от площади и расположения. Вы получаете подписанный отчёт с фото: что срочно, что может подождать и что мы советуем. Обычно через 2-3 дня, и мы созваниваемся, чтобы разобрать его на русском. Прежде чем решить, можно прочитать, как мы проверяем, шаг за шагом.

Покупаете вторичку? Те же вопросы касаются и старого здания, только ответы другие: смотрите наш отчёт об инспекции объекта.

Источники

• ЕТЕК, Научно-техническая палата КипраЗдесь регистрируются инженеры-строители Кипра. Спросите у любого инженера его номер в ЕТЕК.
• Департамент земель и кадастра, gov.cyТитулы, которые проверка при приёмке не затрагивает.

Читайте также

• Архитектор или инженер-строитель на Кипре: в чём разница
• НДС на недвижимость на Кипре (2026): 5% или 19%
• Тревожные признаки и риски при найме подрядчика на Кипре